Waardering vruchtgebruik: Fiscus gooit methode Ruysseveldt definitief overboord – wat nu?

De voorbije weken is er heel wat inkt gevloeid over de jongste omwenteling inzake de waardering van vruchtgebruik. Verschillende media meldden dat vruchtgebruikstructuren voortaan strenger zouden worden beoordeeld. Ook vruchtgebruiken die in het verleden werden gevestigd, zouden in de vuurlinie terecht kunnen komen. Betekent dit het einde van het recht van vruchtgebruik als fiscale optimalisatietechniek, of wordt de soep (opnieuw) niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend?

 

De methode Ruysseveldt zaligmakend?

In het verleden baseerde de fiscale administratie zich op de eenvoudige discounted cash flow-berekening, zoals deze werd voorgesteld als onderdeel van een complexere berekening naar de waarde van het vruchtgebruik.[1] De waarde van het vruchtgebruik werd door de fiscale administratie, kort gesteld, berekend door de te verwachten toekomstige inkomstenstroom van het betrokken onroerend goed te actualiseren met een coëfficiënt, gelijk aan de OLO-rentevoet op datum van het vestigen van het recht van vruchtgebruik. Deze berekeningsmethodiek, die gekend is als de methode Ruysseveldt, werd algemeen aanvaard, ook door de fiscale administratie.
 
De forse daling van deze OLO-rentevoeten naar aanleiding van de financiële crisis had tot gevolg dat de vruchtgebruiker een aanzienlijke investering diende te leveren met slechts een beperkte return. De naakte eigenaar daarentegen ging met het leeuwendeel van de winst lopen, tot groot ongenoegen van de fiscale administratie.

 

Berekeningsmethode van de rulingcommissie

In een ontwerpaanvraag vruchtgebruik, gepubliceerd eind mei 2016 op de website van de Dienst Voorafgaande beslissingen in fiscale zaken, werd door de rulingcommissie daarom een concreet voorstel van berekeningsmethodiek geformuleerd die zij hanteert als controleberekening. Met deze nieuwe methodiek beoogde de rulingcommissie de, volgens haar, scheefgetrokken rendementsverhouding tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar te counteren.
 
De rulingcommissie meent dat in de berekening naar de waarde van het vruchtgebruik niet langer een abnormaal lage actualisatievoet op basis van de huidige OLO-rentevoeten weerhouden kan worden. De verdisconteringsfactor dient met voldoende zin voor realiteit vastgelegd te worden. De rulingcommissie suggereert in haar ontwerpaanvraag om het netto-huurrendement, berekend door de netto-huurwaarde te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed, als actualisatievoet toe te passen.
 

De aangepaste formule die door de rulingcommissie wordt voorgesteld, ziet er dan ook als volgt uit:

In tegenstelling tot de methode Ruysseveldt, die zeker de laatste jaren vaak resulteerde in een (te) hoge vruchtgebruikwaarde, zal de door de rulingcommissie voorgestelde berekeningswijze, voor zover het huurrendement van het onroerend goed uitstijgt boven 4 %, eerder een geringe waarde tot gevolg hebben.
 

Gewijzigd standpunt van de fiscale administratie

Inmiddels hebben wij vernomen dat er binnen de Algemene Administratie van de Fiscaliteit een interne instructie circuleert, waarin de methode Ruysseveldt opzij wordt geschoven en het standpunt van de rulingcommissie wordt overgenomen.
 
Dit gewijzigde administratief standpunt zorgt voor bijkomende fiscale onzekerheid en leidt tot grote consternatie bij alle belastingplichtigen en hun fiscale en boekhoudkundige adviseurs. De fiscus beslist namelijk eenzijdig om de spelregels (retroactief) te wijzigen en kwalificeert een berekening, die zijzelf jarenlang heeft gehanteerd in haar controledossiers, als gebrekkig.
 
Hoewel de minister van Financiën in een recente tweet stelde dat het standpunt van de rulingcommissie niet retroactief kan worden toegepast, merken we dat sommige fiscale ambtenaren toch de botte bijl hanteren. Zij schuiven de waardering van de belastingplichtige zonder meer aan de kant en stellen eenvoudigweg de methode van de rulingcommissie  in de plaats.
 
Er dienen evenwel geen overhaaste conclusies te worden getrokken.
 

Enige berekeningsmethode?

De methodiek van de rulingcommissie is slechts één mogelijke waarderingswijze en is zeker voor kritiek vatbaar. In de voorgestelde methodiek wordt de huurwaarde immers verdisconteerd tegen de netto-huurwaarde. De rulingcommissie miskent daarmee het verschil tussen een financieel rendement en een actuarieel rendement. Bovendien wordt de huurwaarde in de formule niet geïndexeerd.
 
De rulingcommissie geeft bovendien zelf aan bereid te zijn om andere berekeningsmethoden te aanvaarden, op voorwaarde dat deze voldoende onderbouwd en aangepast zijn aan de specifieke situatie van het dossier. Dit werd naar verluidt ook zo overgenomen in voormelde interne instructie.

De door de DVB voorgestelde berekeningsmethode kan dan eventueel als bijkomende beoordelingsparameter weerhouden worden. Het valt te hopen dat ook de fiscale ambtenaren te velde zich zullen schikken naar het genuanceerde standpunt van de interne instructie en de minister van Financiën.
 
Het zal er aldus op aan komen bij een eventuele controle te kunnen aantonen dat een bedrijfseconomisch aanvaardbare waarderingsmethodiek werd gehanteerd en dat vruchtgebruiker en naakte eigenaar zich hebben gedragen als volkomen onafhankelijke derden. Het feit dat een belastingplichtige zich de moeite getroost om een onafhankelijke deskundige aan te stellen om de waarde van het vruchtgebruik te bepalen, is vanzelfsprekend een belangrijk element in deze beoordeling.
 

Evolutie binnen Certam

Naar aanleiding van het gewijzigde standpunt van de administratie hebben wij onze berekeningsmethodiek in beperkte mate bijgestuurd en bijkomend onderbouwd.
 
Zoals in het verleden blijven wij, net zoals de administratie, uitgaan van een kasstroom-model ter berekening van de waarde van het vruchtgebruik. In onze berekening waren reeds enkele buffers voorzien (zoals o.a. voorzichtige actualisatievoet van 4 % die overeenstemt met de gemiddelde OLO-rente van de laatste 10 jaar en een carensperiode in functie van structurele bouwwerken e.d.). Teneinde een evenwicht tussen het rendement van de vruchtgebruiker en het rendement van de naakte eigenaar te vrijwaren, houden wij bovendien rekening met een toeslag voor de grotere rechten van de vruchtgebruiker (t.o.v. huur).
 
Wij hebben onze berekening nu uitgebreid met een dubbele toetsing, namelijk een toetsing op basis van de formule, voorgesteld door de rulingcommissie enerzijds en een bijkomende toetsing op basis van het bekomen rendement voor vruchtgebruiker en naakte eigenaar ter onderbouw van het financieel evenwicht anderzijds.
 
Uit een analyse van de door ons toegepaste berekeningsmethodiek blijkt inmiddels dat onze berekeningswijze doorgaans leidt tot een iets hogere vruchtgebruikwaarde dan de waarde die zou worden bekomen op basis van de door de rulingcommissie voorgestelde methodiek. De beperkte afwijking lijkt ons evenwel steeds economisch verantwoord. Indicatief ligt de waarde van het vruchtgebruik voor een periode van 20 jaar van een beroepsmatig pand, bij een normaal huurrendement, thans rond 70 % van de waarde van het onroerend goed.
 

Conclusie:

Vruchtgebruik blijft fiscaal een hot topic. Wij zijn evenwel nog steeds de mening toegedaan dat het vruchtgebruik een interessant instrument is, waarmee de belastingplichtige zijn vermogen extra waarde kan geven, zichzelf en zijn vermogen maximaal kan beschermen tegen de negatieve gevolgen van een faillissement van zijn/haar onderneming en bovendien een surplus aan fiscale voordelen kan genieten zonder onderworpen te worden aan een meerwaardebelasting. Essentieel is dat de waardering van het vruchtgebruik op een objectieve, marktconforme wijze gebeurt, waarbij een economisch evenwicht dient te worden nagestreefd tussen de belangen van de vruchtgebruiker enerzijds en de naakte eigenaar anderzijds.

 


[1]           J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105 t/m 111.