Verhuur van onroerend goed anno 2018: met of zonder BTW?

Aangekondigd optiestelsel definitief afgevoerd:

In het zomerakkoord werd een veelbesproken optioneel btw-systeem voorzien met betrekking tot de verhuur van onroerende goederen. Hierbij zou de verhuurder de mogelijkheid krijgen om btw aan te rekenen op de verhuur van onroerende goederen wanneer de huurder het pand hoofdzakelijk voor btw-activiteiten zou gebruiken. Dit systeem zou dan onmiddellijk ook de deur openen naar de aftrek van btw op aankoop- of constructiekosten. Echter, de regering heeft inmiddels beslist om de geplande maatregel af te voeren. Derhalve blijft het oude principe momenteel overeind: onroerende verhuur is vrijgesteld van btw, zonder recht op aftrek. Dit betekent dat er in de praktijk blijvend zal moeten worden uitgekeken naar structuren om een onroerend goed met btw ter beschikking te stellen, teneinde een btw-kost te vermijden. Wij lichten een paar mogelijke pistes voor u uit:

 

1. Versoepeling verhuur opslagruimten

Blijkens persbericht van 25 oktober 2017 van de FOD Financiën zou vanaf 1 januari 2018 het administratief standpunt inzake de verhuur van opslagruimten met bijhorend kantoor zijn versoepeld. Tot nu toe kon de terbeschikkingstelling van bergruimte voor de opslag van goederen slechts aan btw worden onderworpen op voorwaarde dat deze ruimte enkel bedoeld is voor personen belast met het beheer van de opgeslagen goederen én voor zover de oppervlakte van het kantoor maximaal 10% van het totaal bedraagt. Hierbij herinneren wij eraan dat de beoordeling van de 10%-drempel niet noodzakelijk dient beoordeeld in functie van de totale oppervlakte, doch sinds 2015 (cf. Voorafgaande beslissing nr. 2015.035 van 3 maart 2015) ook mag worden beoordeeld in functie van het totale volume van de opslagruimte.

Naar verluid zou sedert januari 2018 de verhuur van opslagruimten met btw kunnen geschieden, voor zover de oppervlakte of het volume van de kantoorruimte minder bedraagt dan 50 procent van de totale oppervlakte of het totale volume van de opslagruimte. Het blijft echter momenteel uitkijken naar de aangekondigde circulaire die hierover meer duidelijkheid dient te verschaffen.
 

2. Onroerende financieringshuur 

De onroerende financieringshuur, ofwel de “btw-lease” is een uitdrukkelijke uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur. Bij de onroerende leasing doet de leasingnemer beroep op een leasinggever voor de financiering van het onroerend goed.

De onroerende financieringshuur heeft als voordeel dat, indien aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan, zij aan btw onderworpen is. Dit voor zover de leasinggever het gebouw waarop het leasingcontract betrekking heeft verkrijgt of laat oprichten met voldoening van de btw en de huurder dit goed huurt om het in uitoefening van zijn belastingplichtige activiteit te gebruiken. De leasinggever die het gebouw verkrijgt of opricht met btw, zal zijn recht op aftrek kunnen uitoefenen, terwijl het geïnvesteerd kapitaal weder samengesteld wordt door de periodieke vergoedingen betaald door de leasingnemer.

Het nadeel van de onroerende financieringshuur is dat de wettelijke vereisten (zowel op niveau van de leasinggever, het betrokken onroerend goed, als op contractueel niveau) strikt dienen nageleefd. Het vervullen van de voorwaarden is zeker niet onoverkomelijk, doch dient met de nodige aandacht opgevolgd te worden. Het niet vervullen van één voorwaarde kan immers tot gevolg hebben dat de onroerende financieringshuur wordt geherkwalificeerd als een vrijgestelde onroerende verhuur met verlies van het recht op aftrek tot gevolg.
 

3. BTW-eenheid

Vennootschappen die financieel, economisch en organisatorisch met elkaar verbonden zijn, kunnen opteren voor de oprichting van een btw-eenheid. Een veelvoorkomende situatie waarbij de btw-eenheid mogelijk soelaas kan bieden is die waarbij een holding/patrimoniumvennootschap haar onroerend goed ter beschikking stelt aan een exploitatievennnootschap.

Immers, de btw-eenheid is een transparante structuur waarbij de leden als één enkele belastingplichtige worden beschouwd. Het voordeel van dergelijke structuur is enerzijds dat de terbeschikkingstelling van het onroerend goed tussen de leden onderling niet aan btw is onderworpen. Anderzijds kan de holding / patrimoniumvennootschap genieten van het (al dan niet volledig) recht op aftrek van de btw op de aankoop- en/of constructiekosten, gezien de uiteindelijke bestemming van de onroerende goederen primeert. Hierbij dient opgemerkt dat het recht op aftrek wordt bepaald door de handelingen die de btw-eenheid stelt naar derden toe. Met andere woorden: indien de onroerende goederen door de exploitatievennootschap volledig worden aangewend voor een btw-plichtige activiteit, kan de betaalde btw volledig in aftrek worden gebracht. Worden zij echter deels gebruikt voor vrijgestelde activiteiten, zal het recht op aftrek dienovereenkomstig worden beperkt.
 

Conclusie:

Niettegenstaande de afvoering van het optioneel btw-stelsel inzake onroerende verhuur een gemiste kans is, zijn er heel wat andere mogelijkheden om een eventuele btw-kost te vermijden, waarvan hierboven slechts de meest voorkomende worden toegelicht.

Een voorafgaande analyse van de diverse alternatieven, kan aldus tot een belangrijke kostenbesparing leiden. Uiteraard zijn wij steeds bereid u hierin bij te staan om tot een passende oplossing te komen in een concrete situatie.